Piața imobiliară din România este dominată de stocul locativ vechi. Blocurile comuniste, ridicate între 1960 și 1989, reprezintă încă majoritatea ofertelor disponibile. Mulți cumpărători sunt atrași de poziționarea acestor imobile sau de compartimentarea clasică, ignorând însă un detaliu tehnic critic: durata de viață a instalațiilor a expirat de mult.
O renovare superficială, cu parchet nou și pereți proaspăt zugrăviți, ascunde adesea o infrastructură putrezită. Ceea ce nu se vede – țevile din ghene, cablurile din pereți și scurgerile din pardoseală – reprezintă adevărata bombă cu ceas a achiziției. Costurile pentru remedierea acestor probleme sunt enorme, iar disconfortul creat transformă entuziasmul mutării într-un coșmar logistic.
Rețeaua electrică
Instalațiile electrice din blocurile vechi au fost proiectate pentru nevoile anilor ’70 sau ’80. Pe atunci, o gospodărie avea un frigider, un televizor, câteva becuri și, ocazional, o mașină de spălat. Sarcina pe circuit era minimă.
Astăzi, realitatea este complet diferită. Într-un apartament modern funcționează simultan aerul condiționat, cuptorul electric, plita cu inducție, mașina de spălat vase, uscătorul de rufe, computerele și boilerele.
Problema conductorilor de aluminiu (INTULO) Majoritatea blocurilor vechi au cabluri din aluminiu. Acest material are proprietăți mecanice slabe în timp. Aluminiul „curge” sub presiunea șuruburilor din prize și doze, creând contacte imperfecte. Un contact imperfect înseamnă supraîncălzire. De aici până la un scurtcircuit sau, mai grav, un incendiu, este doar un pas.
Mai mult, izolația veche a cablurilor devine casantă. La o simplă încercare de a schimba o priză, izolația se poate fărâmița, lăsând firul expus. Înlocuirea instalației electrice într-un apartament vechi înseamnă spargerea pereților (șlițuri), praf, moloz și refacerea integrală a finisajelor.
Țevile galvanizate
Dacă la electricitate problema este subdimensionarea, la instalațiile sanitare inamicul este coroziunea. Blocurile vechi sunt echipate cu țevi din oțel galvanizat. În teorie, stratul de zinc trebuia să protejeze oțelul. În practică, după 40 de ani de utilizare, interiorul acestor conducte este un depozit de rugină și calcar.
Presiune scăzută și apă murdară Depunerile reduc diametrul util al țevii. Din acest motiv, la etajele superioare, presiunea apei scade dramatic atunci când vecinii de jos consumă apă. Mai mult, rugina se desprinde, rezultând acea apă maronie care curge la robinet după o oprire temporară a alimentării.
Riscul major este însă fisurarea. Coroziunea acționează din interior spre exterior. O țeavă poate arăta intactă la suprafață, dar pereții ei pot fi subțiați ca o foaie de hârtie. O simplă variație de presiune în rețeaua RADET poate provoca o inundație care va distruge nu doar apartamentul tău, ci și pe cele de dedesubt.
Canalizarea
Scurgerile vechi sunt realizate din fontă. Deși este un material dur, fonta este rigidă și poroasă. În timp, la îmbinări apar fisuri microscopice prin care se infiltrează apa uzată în planșeu. Acesta este motivul pentru care multe băi din blocurile vechi au un miros persistent de umezeală și mucegai, indiferent cât de des sunt curățate.
Înlocuirea canalizării este mult mai complicată decât cea a țevilor de apă. Sifoanele de pardoseală vechi sunt adesea cimentate, iar schimbarea lor necesită spargerea planșeului, o operațiune riscantă și zgomotoasă care necesită, uneori, accesul în apartamentul vecinului de jos.
Dependența de vecini și de Asociație
Acesta este aspectul cel mai frustrant. Într-un bloc vechi, ești interconectat. Degeaba îți renovezi apartamentul și schimbi toate țevile pe orizontală, dacă coloanele principale (verticale) ale blocului sunt cele originale.
Coloanele comune trec prin ghenele din apartamente. Pentru a le schimba, este nevoie de acordul tuturor vecinilor de pe tronson. Este suficient ca un singur vecin (care poate a renovat recent și a zidit ghena sau care nu are bani) să refuze accesul, pentru ca întreaga operațiune să se blocheze. Vei rămâne cu o baie renovată luxos, prin care trec țevi vechi de 40 de ani, gata să cedeze oricând.
De asemenea, instalația electrică a blocului (coloana de scară) poate fi subdimensionată. Chiar dacă tu ai cabluri noi de cupru în casă, dacă rețeaua care aduce curentul până la contor este veche, nu vei putea instala consumatori mari (precum plite electrice puternice) fără a risca să arzi siguranțele generale ale imobilului.
Avantajul construcțiilor noi
Aceste riscuri structurale și costuri ascunse sunt principalul motor care împinge cumpărătorii către apartamente noi București. Într-un imobil nou, filozofia construcției este fundamental diferită, fiind aliniată la standardele de consum actuale.
Materialele folosite astăzi elimină problemele istorice:
- PPR și PEX. Pentru instalațiile sanitare și termice se folosesc materiale plastice de înaltă densitate sau polimeri reticulați. Acestea nu ruginesc, nu fac depuneri de calcar și au o durată de viață estimată la peste 50 de ani. Îmbinările sunt realizate prin termofuziune, eliminând riscul scurgerilor la coturi.
- Cupru și circuite dedicate. Instalațiile electrice sunt realizate exclusiv din cupru, cu secțiuni calculate pentru consumatori mari. Există circuite separate (siguranțe distincte) pentru cuptor, mașină de spălat sau aer condiționat, prevenind supraîncălzirea.
- Contorizare externă. La blocurile noi, contoarele și racordurile sunt de multe ori amplasate pe casa scării, facilitând accesul pentru mentenanță fără a deranja locatarii.
Atunci când vizionezi apartamente noi în București, cumperi, pe lângă spațiu, o garanție tehnică. Dezvoltatorul este obligat prin lege să ofere garanție pentru instalații și orice defecțiune apărută în primii ani este remediată pe cheltuiala constructorului, nu din buzunarul tău.
Alegerea unui apartament vechi implică asumarea unui șantier inevitabil. Dacă bugetul tău nu include 10-15% din valoarea imobilului pentru înlocuirea totală a instalațiilor (inclusiv spargerea șapei și a pereților), riscul de a locui într-o casă cu probleme cronice este mare. Alege-ți, așadar, cu mare atenție locuința pe care o cumperi!
